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第二节 房产管理
一、机构沿革
1938年到1945年，日本侵略者的“铜官山矿业事务所”设总务课，管理矿区房屋。1946年到1949年，房产由国民党政府所设的铜官山分矿管理所保管。1949年到1950年6月，矿区房屋移交人民政府的马鞍山矿务局铜官山保管所管理。1950年6月到1951年，铜官山铜矿工程处负责矿区房产管理。1952年到1956年，铜官山矿务局设行政福利科，房产归矿务局行政福利科管理。
1956年10月建市后，市人民委员会机关和社会团体的公房由市人民委员会行政股管理。1959年5月，成立市人民委员会房产管理局，同年8月，成立房产管理委员会，职责是对全市房产情况进行调查，统一安排使用和分配。
1960年，房产管理划归市人委行政股。1961年，房产归口市基本建设局财务科管理。1962年5月，市财政局房产科接管了市基本建设局房管业务。1962年10月，房管业务由财政局划归市人民委员会办公室房产科管理。1966年2月，铜陵特区人民委员会办公室房产科与行政组合并，成立市人民委员会办公室行政科，房产管理划归该科。1969年3月，成立特区市政房产管理站革命领导小组，房产管理归该小组负责。1971年6月，市政房产管理站撤销，成立房产管理站，归口市城市建设局领导。
1975年，房产管理站撤销，同时成立房产管理处，隶属城市建设局。1979年4月，房产管理处升级为房产管理公司，隶属城市建设局。1981年10月，为加强公房统建统管工作，撤销房产管理公司，成立房地产管理局，隶属市基本建设委员会。
1983年10月，房地产管理局撤销，1984年1月成立房地产管理公司，隶属城乡建设环境保护局。同年4月，住宅经营公司改建成中国房屋建设开发公司铜陵市分公司，与房地产管理公司划开，成立独立的企业。
市房地产管理公司负责管理全市范围内的部分公房和所有私房，并对其他公房管理单位进行业务指导。1985年底，公司直管公房面积13.3万平方米，其他公房依其产权分属各全民或集体所有制单位自管。全民所有制单位自管房屋面积是房管部门直管公房面积的14.8倍，集体所有制单位和私人所有的住宅房屋面积只占全市住宅面积的2.6%。
二、管理简况
1938年，日本侵略者的铜官山矿业事务所总务课，把当时的住宅分为三类：社宅、社室和苦力宿舍。社宅一般为日本长官、高等职员和工程技术人员居住；社室为普通职员和技术人员居住；苦力宿舍是土墙草顶的工棚，室内光线暗淡，潮湿不堪，为中国采矿工人居住，人均居住面积仅有0.62平方米。
日本侵略军投降后，所有的房产移交国民党铜官山分矿管理所。这段时期，因矿山一直未恢复生产，房屋无人居住，处于失修状态。
50年代的前、中期，由地方政府的有关部门负责房屋的修缮和建设。1959年，房管机构成立，负责管理党政机关和人民团体的房产。厂矿企业的房产由各单位自行管理。
党的十一届三中全会后，开始对住宅实行统建统管。1984年，统建统管又发展成为房屋综合开发和经营，全市先后成立了三个房屋开发公司，推行住宅商品化。同时，房屋的维修、保养在经济体制改革中得到应有的重视。
三、房产所有制
铜陵市房产所有制有全民所有制、集体所有制、个人所有制三种。
全民所有制的房屋分为房屋部门直管户和企事业单位自管户两类。直管户所占的比重很小。
个人所有的房屋很少，均为住宅，其使用和维修均属个人，房产部门一直未予管理。
铜陵市房屋产权结构表单位：万平方米
四、直管公房管理
〔公房来源〕1、接管房产：1959年，房管部门成立后，首批接管了市委、市人委自管的住宅2.80万平方米。
1963年到1965年间，铜陵地区部分厂矿企业停办。这些单位的1.80万平方米住宅交房管部门管理。
1981年，根据市人民政府指示，房管部门接管人武部等单位的各类房屋10949平方米，其中住宅8983平方米。
2、新建房屋：从1960年到1976年，房管部门用财政部门拨的建房资金共建住宅1.70万平方米，披屋4800平方米。
1979年实行住宅统建后，到1983年，房管部门共建住宅8.56万平方米。
1984年，在爱国东村进行旧宅改造，建成住宅楼三栋，共6000平方米。
到1985年底，房管部门直管房屋面积共13.52万平方米，出租住宅面积达13.27万平方米，占直管房屋总面积的98.12%。
〔房管法规〕70年代以前，有关部门制订了一些房管规章制度。1972年，市人民代表大会提议建立健全房产管理法规。1973年，市城建局发布《铜陵市房产管理暂行办法》。1982年，市政府发布《关于干部住房标准和分配办法的规定》。同年，为整顿市容，加强管理，市城建局发布《关于加强披屋管理的暂行规定》。1983年，市政府批准房地产管理局《关于重申干部住房标准及超标处理意见的报告》，以及省政府办公厅《关于在分配职工住房中认真贯彻男女平等原则的通知》。此后，房产管理和住宅分配逐步走上制度化、规范化。
〔住宅分配〕1951年3月，铜官山矿管会制定了《关于眷属宿舍分配原则》，规定正式录用的职工以报到日期为分配住房的顺序。同年7月补充规定：对享受供给制和老区薪金制的眷属优先分配住房。1953年，住宅分配曾改以职工等级、工资额、来矿时间为依据。1954年以后，住房完全按等级分配。这样，领导干部即使是单身也能随时分到家属宿舍，而低级别的职工困难再大也只能“望屋兴叹”，这种分配方法引起群众的不满。
1957年7月6日，铜官山矿务局召开职工代表大会，讨论通过了新的分房方案，规定今后分房以职工工龄长短，参照固定工人数、高级别职工数量和现有房屋情况按比例分配，但先进人物和因公负伤人员等优先分配。
市房管部门成立之后，按惯例安排住房，县级以上干部配给甲或乙种宿舍，一般干部和职工按情况配给丙或丁级住宅。
1973年，市城建局制定的《房产管理暂行办法》规定：由本人申请、单位出具证明后，再由房管部门根据情况给予安排住房。职工分到住房后，应立即向房管部门开取住房证，按规定期限搬进，逾期不搬的作为自动放弃处理。
1980年，房管部门取消了把新建住房直接分配到住户的做法，改为先编制分配方案，报经市政府审批后分到各主管部门，再由各主管部门分到各单位和个人。同时规定旧房的调整和分配，必须由房管部门负责人集体研究决定。
市内一些厂矿企业在80年代后采取依靠群众发扬民主的方法，由职工申请，经民主评议、组织批准后，张榜公布实施，受到群众拥护。
1983年以后，住房分配开始纠正以男方为主，女方一般不予分配住房的作法，而是根据夫妇双方具体情况，由双方单位协商，在一方解决。市人民政府首次作出干部住房标准的规定：县级以下干部每户住房建筑面积40～65平方米，县级干部为65～75平方米，地、市级干部为70～90平方米。
〔披屋管理〕1982年以前，披屋产权归建造单位，房管部门对直管披屋只管维修，不收租金。1982年，市政府决定从5月1日起，对经过整顿保留下来的由国家投资建造的披屋，其产权划归正房所属单位，并计算居住面积，收取租金。据1982年房屋普查资料表明，全市披屋使用面积为28.5万平方米，其中房管部门有2.4万平方米，有色金属公司有8.4万平方米，其他企事业单位和居民个人所有披屋有17.7万平方米。
〔家俱配备〕50年代初，铜官山铜矿工程处对家属宿舍配给铺板、方凳、方桌等，领导干部加配椅子、办公桌；对集体宿舍配给双层床、方凳、长方桌等。房管部门成立后，规定家俱随住房分配，不准带走、变卖、改造和人为损坏，并具体规定了家俱的分配标准。1963年以前，有关部门对家属宿舍配给和家俱每件每月收取0.01元管理费。后来，由于管理不善，不仅停止收费，而且不少职工将配发的家俱，或改制他用，或趁搬家之机带走。1980年，市委、市革命委员会决定废止家俱配备制度，同时把过去分配的家俱作价处理给个人。
五、白蚁防治
70年代以后，杨家山居民村和人民新村等地发现蚁害。1984年6月，市房地产管理公司选派两人去芜湖学习白蚁防治技术，并成立了白蚁防治机构。白蚁防治机构首先对直管房屋进行了蚁害调查，发现蚁害房屋已占直管房屋的30%，其中危害严重的占六分之一，并查明铜陵地区的白蚁有五种：家白蚁、黄胸散白蚁、黑胸散白蚁、土栖白蚁和黄翅大白蚁。防治机构对不同的蚁种采取了不同的消灭和防治方法。
到1985年，白蚁防治机构共根治直管房屋蚁害面积近1万平方米，并对无蚁害的房屋进行了一次性防治。此外，防治机构还对非直管的房屋以及一些私人房屋进行了蚁害消灭和防治。
六、房屋维修
直管公房的维修由房管部门负责。房屋维修队成立于1965年，起初，由于人少、工具简单，维修队只能承担零星的小修小补。70年代后，成立了修建队，施工力量逐步加强，队下设瓦工、木工、油漆、后勤等六个班组，可承担小、中、大各类维修任务。1983年，市成立三个房管所，各负责所辖区内房屋的小修，中、大修由修建队负责。1985年，修建队撤销，因此各类维修均由各房管所负责。厂矿企业自管房屋的维修由各单位负责。直管房屋维修的资金有两个来源：一是房租收入；二是城市维护费补贴。房屋的维修分小、中、大修三类。小修为完好房屋的零星修补，工程费用为房屋现时造价的1%；中修适用于房屋局部严重损坏或整体一般损坏，一次维修费应在该建筑物造价的25%以下；大修适用于整幢危险的房屋或严重损坏的房屋，其维修费用一般在该建筑物造价的25%以上。
1984年，房管部门实行改革，摒弃以往房屋维修材料实报实销，“吃大锅饭”的低效益做法，实行房屋修建队独立核算、自负盈亏；三个房管所小修包干，节约归己，取得了很好的经济效益和社会效益。
1979～1985年房屋维修面积
七、房屋租赁
住宅出租始于1950年。以福利性为原则，进行分配式出租，出租权归产权单位。
1956年以前，房租为每平方米每月0.05～0.07元，1957年，铜官山矿务局工会代表会议决定将房租减半收取。建市初，市房管部门沿袭矿务局这种福利型租金标准。1960年，房管部门开始对租住直管公房的企业职工收取房屋折旧费，每户每月6.02元。1985年5月起，折旧费改按每平方米0.30元收取，使房管部门的折旧费收入提高17%。
1980年，开始实行新房新价的政策。当年新房每平方米月租金平均为0.08元，1982年为0.09元；1985年为0.10元。在此期间，厂矿企业自管房的租金也有小幅度提高，但普遍低于直管公房的租金标准。
房管部门出租的商业用房，如仓库等，其租金为每平方米月平均0.50元。
1982年以后对公有披房收取租金。每平方米月租金平均为0.02元。
直管公房的租金，在1977年以前由房屋部门划片包干，登门收取，此后改为委托住户所在单位代扣和银行转帐的办法，提高了租金的收缴费。1965年以前，房租收缴率年平均90%左右。“文化大革命”中，降到60%。据查，这期间共欠租金6600元，已于1980年后陆续追缴。
1938年到1945年，日本侵略者的“铜官山矿业事务所”设总务课，管理矿区房屋。1946年到1949年，房产由国民党政府所设的铜官山分矿管理所保管。1949年到1950年6月，矿区房屋移交人民政府的马鞍山矿务局铜官山保管所管理。1950年6月到1951年，铜官山铜矿工程处负责矿区房产管理。1952年到1956年，铜官山矿务局设行政福利科，房产归矿务局行政福利科管理。
1956年10月建市后，市人民委员会机关和社会团体的公房由市人民委员会行政股管理。1959年5月，成立市人民委员会房产管理局，同年8月，成立房产管理委员会，职责是对全市房产情况进行调查，统一安排使用和分配。
1960年，房产管理划归市人委行政股。1961年，房产归口市基本建设局财务科管理。1962年5月，市财政局房产科接管了市基本建设局房管业务。1962年10月，房管业务由财政局划归市人民委员会办公室房产科管理。1966年2月，铜陵特区人民委员会办公室房产科与行政组合并，成立市人民委员会办公室行政科，房产管理划归该科。1969年3月，成立特区市政房产管理站革命领导小组，房产管理归该小组负责。1971年6月，市政房产管理站撤销，成立房产管理站，归口市城市建设局领导。
1975年，房产管理站撤销，同时成立房产管理处，隶属城市建设局。1979年4月，房产管理处升级为房产管理公司，隶属城市建设局。1981年10月，为加强公房统建统管工作，撤销房产管理公司，成立房地产管理局，隶属市基本建设委员会。
1983年10月，房地产管理局撤销，1984年1月成立房地产管理公司，隶属城乡建设环境保护局。同年4月，住宅经营公司改建成中国房屋建设开发公司铜陵市分公司，与房地产管理公司划开，成立独立的企业。
市房地产管理公司负责管理全市范围内的部分公房和所有私房，并对其他公房管理单位进行业务指导。1985年底，公司直管公房面积13.3万平方米，其他公房依其产权分属各全民或集体所有制单位自管。全民所有制单位自管房屋面积是房管部门直管公房面积的14.8倍，集体所有制单位和私人所有的住宅房屋面积只占全市住宅面积的2.6%。
二、管理简况
1938年，日本侵略者的铜官山矿业事务所总务课，把当时的住宅分为三类：社宅、社室和苦力宿舍。社宅一般为日本长官、高等职员和工程技术人员居住；社室为普通职员和技术人员居住；苦力宿舍是土墙草顶的工棚，室内光线暗淡，潮湿不堪，为中国采矿工人居住，人均居住面积仅有0.62平方米。
日本侵略军投降后，所有的房产移交国民党铜官山分矿管理所。这段时期，因矿山一直未恢复生产，房屋无人居住，处于失修状态。
50年代的前、中期，由地方政府的有关部门负责房屋的修缮和建设。1959年，房管机构成立，负责管理党政机关和人民团体的房产。厂矿企业的房产由各单位自行管理。
党的十一届三中全会后，开始对住宅实行统建统管。1984年，统建统管又发展成为房屋综合开发和经营，全市先后成立了三个房屋开发公司，推行住宅商品化。同时，房屋的维修、保养在经济体制改革中得到应有的重视。
三、房产所有制
铜陵市房产所有制有全民所有制、集体所有制、个人所有制三种。
全民所有制的房屋分为房屋部门直管户和企事业单位自管户两类。直管户所占的比重很小。
个人所有的房屋很少，均为住宅，其使用和维修均属个人，房产部门一直未予管理。
铜陵市房屋产权结构表单位：万平方米
四、直管公房管理
〔公房来源〕1、接管房产：1959年，房管部门成立后，首批接管了市委、市人委自管的住宅2.80万平方米。
1963年到1965年间，铜陵地区部分厂矿企业停办。这些单位的1.80万平方米住宅交房管部门管理。
1981年，根据市人民政府指示，房管部门接管人武部等单位的各类房屋10949平方米，其中住宅8983平方米。
2、新建房屋：从1960年到1976年，房管部门用财政部门拨的建房资金共建住宅1.70万平方米，披屋4800平方米。
1979年实行住宅统建后，到1983年，房管部门共建住宅8.56万平方米。
1984年，在爱国东村进行旧宅改造，建成住宅楼三栋，共6000平方米。
到1985年底，房管部门直管房屋面积共13.52万平方米，出租住宅面积达13.27万平方米，占直管房屋总面积的98.12%。
〔房管法规〕70年代以前，有关部门制订了一些房管规章制度。1972年，市人民代表大会提议建立健全房产管理法规。1973年，市城建局发布《铜陵市房产管理暂行办法》。1982年，市政府发布《关于干部住房标准和分配办法的规定》。同年，为整顿市容，加强管理，市城建局发布《关于加强披屋管理的暂行规定》。1983年，市政府批准房地产管理局《关于重申干部住房标准及超标处理意见的报告》，以及省政府办公厅《关于在分配职工住房中认真贯彻男女平等原则的通知》。此后，房产管理和住宅分配逐步走上制度化、规范化。
〔住宅分配〕1951年3月，铜官山矿管会制定了《关于眷属宿舍分配原则》，规定正式录用的职工以报到日期为分配住房的顺序。同年7月补充规定：对享受供给制和老区薪金制的眷属优先分配住房。1953年，住宅分配曾改以职工等级、工资额、来矿时间为依据。1954年以后，住房完全按等级分配。这样，领导干部即使是单身也能随时分到家属宿舍，而低级别的职工困难再大也只能“望屋兴叹”，这种分配方法引起群众的不满。
1957年7月6日，铜官山矿务局召开职工代表大会，讨论通过了新的分房方案，规定今后分房以职工工龄长短，参照固定工人数、高级别职工数量和现有房屋情况按比例分配，但先进人物和因公负伤人员等优先分配。
市房管部门成立之后，按惯例安排住房，县级以上干部配给甲或乙种宿舍，一般干部和职工按情况配给丙或丁级住宅。
1973年，市城建局制定的《房产管理暂行办法》规定：由本人申请、单位出具证明后，再由房管部门根据情况给予安排住房。职工分到住房后，应立即向房管部门开取住房证，按规定期限搬进，逾期不搬的作为自动放弃处理。
1980年，房管部门取消了把新建住房直接分配到住户的做法，改为先编制分配方案，报经市政府审批后分到各主管部门，再由各主管部门分到各单位和个人。同时规定旧房的调整和分配，必须由房管部门负责人集体研究决定。
市内一些厂矿企业在80年代后采取依靠群众发扬民主的方法，由职工申请，经民主评议、组织批准后，张榜公布实施，受到群众拥护。
1983年以后，住房分配开始纠正以男方为主，女方一般不予分配住房的作法，而是根据夫妇双方具体情况，由双方单位协商，在一方解决。市人民政府首次作出干部住房标准的规定：县级以下干部每户住房建筑面积40～65平方米，县级干部为65～75平方米，地、市级干部为70～90平方米。
〔披屋管理〕1982年以前，披屋产权归建造单位，房管部门对直管披屋只管维修，不收租金。1982年，市政府决定从5月1日起，对经过整顿保留下来的由国家投资建造的披屋，其产权划归正房所属单位，并计算居住面积，收取租金。据1982年房屋普查资料表明，全市披屋使用面积为28.5万平方米，其中房管部门有2.4万平方米，有色金属公司有8.4万平方米，其他企事业单位和居民个人所有披屋有17.7万平方米。
〔家俱配备〕50年代初，铜官山铜矿工程处对家属宿舍配给铺板、方凳、方桌等，领导干部加配椅子、办公桌；对集体宿舍配给双层床、方凳、长方桌等。房管部门成立后，规定家俱随住房分配，不准带走、变卖、改造和人为损坏，并具体规定了家俱的分配标准。1963年以前，有关部门对家属宿舍配给和家俱每件每月收取0.01元管理费。后来，由于管理不善，不仅停止收费，而且不少职工将配发的家俱，或改制他用，或趁搬家之机带走。1980年，市委、市革命委员会决定废止家俱配备制度，同时把过去分配的家俱作价处理给个人。
五、白蚁防治
70年代以后，杨家山居民村和人民新村等地发现蚁害。1984年6月，市房地产管理公司选派两人去芜湖学习白蚁防治技术，并成立了白蚁防治机构。白蚁防治机构首先对直管房屋进行了蚁害调查，发现蚁害房屋已占直管房屋的30%，其中危害严重的占六分之一，并查明铜陵地区的白蚁有五种：家白蚁、黄胸散白蚁、黑胸散白蚁、土栖白蚁和黄翅大白蚁。防治机构对不同的蚁种采取了不同的消灭和防治方法。
到1985年，白蚁防治机构共根治直管房屋蚁害面积近1万平方米，并对无蚁害的房屋进行了一次性防治。此外，防治机构还对非直管的房屋以及一些私人房屋进行了蚁害消灭和防治。
六、房屋维修
直管公房的维修由房管部门负责。房屋维修队成立于1965年，起初，由于人少、工具简单，维修队只能承担零星的小修小补。70年代后，成立了修建队，施工力量逐步加强，队下设瓦工、木工、油漆、后勤等六个班组，可承担小、中、大各类维修任务。1983年，市成立三个房管所，各负责所辖区内房屋的小修，中、大修由修建队负责。1985年，修建队撤销，因此各类维修均由各房管所负责。厂矿企业自管房屋的维修由各单位负责。直管房屋维修的资金有两个来源：一是房租收入；二是城市维护费补贴。房屋的维修分小、中、大修三类。小修为完好房屋的零星修补，工程费用为房屋现时造价的1%；中修适用于房屋局部严重损坏或整体一般损坏，一次维修费应在该建筑物造价的25%以下；大修适用于整幢危险的房屋或严重损坏的房屋，其维修费用一般在该建筑物造价的25%以上。
1984年，房管部门实行改革，摒弃以往房屋维修材料实报实销，“吃大锅饭”的低效益做法，实行房屋修建队独立核算、自负盈亏；三个房管所小修包干，节约归己，取得了很好的经济效益和社会效益。
1979～1985年房屋维修面积
七、房屋租赁
住宅出租始于1950年。以福利性为原则，进行分配式出租，出租权归产权单位。
1956年以前，房租为每平方米每月0.05～0.07元，1957年，铜官山矿务局工会代表会议决定将房租减半收取。建市初，市房管部门沿袭矿务局这种福利型租金标准。1960年，房管部门开始对租住直管公房的企业职工收取房屋折旧费，每户每月6.02元。1985年5月起，折旧费改按每平方米0.30元收取，使房管部门的折旧费收入提高17%。
1980年，开始实行新房新价的政策。当年新房每平方米月租金平均为0.08元，1982年为0.09元；1985年为0.10元。在此期间，厂矿企业自管房的租金也有小幅度提高，但普遍低于直管公房的租金标准。
房管部门出租的商业用房，如仓库等，其租金为每平方米月平均0.50元。
1982年以后对公有披房收取租金。每平方米月租金平均为0.02元。
直管公房的租金，在1977年以前由房屋部门划片包干，登门收取，此后改为委托住户所在单位代扣和银行转帐的办法，提高了租金的收缴费。1965年以前，房租收缴率年平均90%左右。“文化大革命”中，降到60%。据查，这期间共欠租金6600元，已于1980年后陆续追缴。
