目录
第三节 房地产经营管理
一、私房改造
【私房经营】民国时期，城镇居民住宅均为私有，有的富户拥有数十间店铺和住宅，而赤贫者则无栖身之所，每寄宿于庙宇，一般贫民除自有房屋者外，无房户多租房居住。出租房屋以自然间确定租金。民国35年，集镇铺面房每间月租金大米30至50斤，后街后巷住房每间月租金大米7至15斤，少数承租户需向房主预交半年或一年租金，承租时要写租批(租契)。在农村，农户租赁房屋一般不收租金，只要户主同意租居，居住户写一张“租批”即可。1939年，新四军第三支队副司令员谭震林夫妇居住赤沙中分村，常住民间房屋，他们尊重本地乡规民俗，凡住民房均写一纸“租批”。
建国后，县城和集镇有私人房屋出租。1985年，城关、荻港、新港、横山、三山、峨桥、黄浒、孙村、赤沙9集镇街道共有瓦房7790间(市面房2657间，住宅房5133间)，其中出租房屋4112间。租金由房主和房客根据出租房屋的面积、用途和质量等情况协商议定，一般铺面房每间每月租金3至5元，住宅房每间每月租金5角至2元。
【私房改造】1959年7月，对城关、荻港、新港、横山、三山、峨桥、黄浒、孙村、赤沙等9集镇私有出租房屋进行社会主义改造，至11月结束。计纳入改造632户，房屋2614。5间，建筑面积35777平方米。改造的私房统一由国家经租。纳入改造的私人出租房屋，由县房地产管委会发给原私房主《国家经租房屋固定租金领取证》，凭证领取固定租金。1967年3月，停发固定租金。1985年5月落实私房改造政策，成立县落实私房政策领导组，对私房改造遗留问题进行复查处理。符合落实政策条件的对象，落实办法原则上为原房在，退原房，原房已拆除、改建或退原房有因难的，则按原房折价付款，其标准一般为每平方米建筑面积15至35元。至1986年初，全县已按政策退还房屋147户，331。5间，4808平方米。落实政策所用资金除财政补助21万元外，其余由房管部门统筹解决。此外，退还建筑面积183。5平方米的宗教房屋。
二、公产房经营
【公产房分布】民国时期，城乡公产房有寺庙、会馆、学校、教堂、县署等建筑物。民国36年，县地籍整理办公处的《繁昌县城区建筑物统计表》公产房中，仅列教会房产：圣公会青砖瓦平房20间，圣母院青砖瓦楼房12间，平房28间；天主堂青砖瓦楼房21间，平房19间。
1951年，县人民政府接收民国政府机关的公共房屋。是年，对土改中保留未分之公有房产、应予代管之房产(包括逃亡地主和反革命分子之房产)、寺庙、会馆、宗祠等未确定处理之房产，陆续接收代管，统一调配，除机关、学校拨用和公营企业转移产权外，均由县公产管理委员会接收管理。各镇接收并陆续经租的公房191户，955。5间，建筑面积20064平方米。
1951年接管公房简表
50年代始，进行公房建设。1978年后，公房建设发展较快，结构由砖木平瓦房渐次发展为砖木水泥、钢筋混凝土高层建筑。至1986年，县房管部门共建营业用房和住宅周转房266幢，1598。5间，36270平方米。
建国后房管部门新建公房简表
建国初期，机关单位办公用房因陋就简，利用旧有公房。50年代中期，机关单位陆续建公房。1955年，县城建县政府办公楼和繁昌初中办公楼，为建国后首建楼房。60年代，厂房、职工住宅、商业营业用房增多。1978年后，机关、工厂、学校、商店在国家计划投资和统建部门安排下，兴建办公楼、厂房、教学楼、商业楼等，至1986年，县机关、企事业单位自建公产楼房1783幢，建筑面积56。1万平方米，其中生产用房27。3万平方米。公产房40％分布于县城，60％分布于乡(镇)政府和厂矿、学校所在地。
【公房管理】建国初，接管的公房产由县人民政府财粮科管理，1952年1月，成立县公产管理委员会，机关部队、党政群团、国家企事业单位需用房屋，由使用单位申请，公产管理部门批准，无偿划拨，并作固定资产转移；公私合营企业使用的公房，建立租赁关系缴纳租金。1954年4月，成立县房地产管理委员会，建造公产房，收缴公产房租，负责公产维修、住宅房与门市房分配；单位自建公房，由该单位自行管理。1959年，各镇成立房地产管理机构，对接收经营的公房，进行查漏、补漏、理补墙壁，换腐朽梁柱、屋椽，使房屋达到通风、不漏雨、不倒坍的标准。70年代，大部分建国前建造的房屋已成危旧房屋，房管部门对出租房屋及时维修，确保安全，并增加为承租户搭盖厨房、接披肩屋、修换油漆门窗、粉刷墙壁、铺垫水泥地平、吊天花等服务项目。
1962年，房管部门直接管理的公房维修费2560元，1986年增至7。5万元，1962——1986年，房管部门公房维修费共计223.4万元。
1985年6月，县人民政府制定《繁昌县公房租赁管理条例》，加强公有房屋管理，凡承租公有房屋，需凭房管部门发给的住房分配通知书，订立租赁契约，取得公房使用证方可使用，任何人不得以任何借口强占、转租和倒回公房，承租户按规定标准按月缴付房租，承租户对承租的公有房屋及其一切附属设备和设施，均负有爱护保管的责任。
【房租】建国初，除行政机关用房，租给单位或个人的公房，一律以椽间为单位收取租金。1959年9月，对机关工作人员租用的公房进行丈量，根据结构好坏评定等级，按平方米计，每平方米月租分别为0。02元至0。05元。1976年12月，按不同地区不同类别订出县内公房收费标准，每平方米0。05元至0。10元，营业用房租金每平方米0。20元至0。40元。1985年，对非住宅用房的租金进行调整，每平方米0。46元至0.92元。新建住宅，由于内部设备完善，实行新房新租或协议租金。城镇公房住宅实行以“统建统分”、“低房租、高补贴”为特点的制度，所收租金主要用于维修，“以房养房”。单位自管公房租金一般参照直管公房收租标准。
1962年，房管部门直接管理的公房租金5825元。1986年增至32。34万元，1962——1986年房管部门公房租金共计256。9万元。
1985年以前，房管部门按标准征收房租，1986年征收房租实行经济承包责任制，分所分片包干，责任到人，租金收缴率达98％。
【商品房】1983年始，出现商品住宅，县城以公造民购形式，动员社会资金，建造蔡家塘、荷花池、大东门、龙亭街4个居民新村。同时以公造民购、个体自造形式开辟环城北路市场、金峨农贸市场、三元井小商品市场，出售房屋，单位需按县计委批准额度面积购买，凡个人购买，限城关镇常住户口。售价按基本造价加征地费用或拆迁补偿支出，并略加利润。时金峨市场商品楼每平方米造价150元。
三、旧房改造与住宅建设
【旧房改造】60年代，地方财力有限，无力进行大规模公房建设。城镇房屋建设以对市面房的翻新改造为主，房屋结构仍以砖木平房为主，对旧房改造结合市政、街道建设进行；城镇各单位配合房管部门对危旧房屋进行改造，按“谁投资、谁受益”的原则，与房管部门协商签订合同，利用房管部门危旧房指标进行翻建或扩建。改造后的旧房保留原房管部门原有面积产权，扩大产权部分收归投资单位；或者由房管部门将改造房屋价款拨给单位。危旧房屋拆迁期间房管部门继续征收原租金的30％，新房竣工后恢复征收原房租，国家进行房租调整时按新标准计房租。1978年以来，改造拆除旧房、营建新建筑的单位增多，其旧房属于国家公房的，拆迁户由动迁单位负责补偿资金及建筑材料，归房管部门安置；其旧房属于私房的，开始以“谁拆谁建”为主，1982年实行“统建”方针后，由统建单位按规定标准作价征购，并安排地盘由拆迁户自建，或由统建部门安置公房。自己解决过渡住房，每月按居住面积大小等具体情况给予适当补贴。违章建筑，则无条件拆除，不给任何补偿。
【住宅建设】1978年后实行住宅建设改革，国家、地方、企事业单位多层次投资，较快地改善城镇居民居住条件。1982年3月，成立繁昌县城镇统一建设办公室，对城镇住宅建设实行“六统一”(统一规划、统一投资、统一设计、统一施工、统一分配、统一管理)，由房管部门牵头，召集建房单位，组织集资统一建造住宅。集中掌握建房资金，统筹安排，建造周转房，安置动迁户，负责建筑设计施工管理，安排施工队伍，督促工程进度，检查工程质量，按国家施工规范和验收程序检查验收，帮助一些家底薄无力建造住宅的单位解决实际问题。
1986年，5个标准和建制镇新建住宅竣工建筑面积3。7万平方米，总计住宅建筑面积65万平方米，其中房管部门直管住宅占6％，各单位自管住宅占46。5％，私有住宅占47。5％，年末住房使用面积46。67万平方米，居住面积25。79万平方米，县镇居住人口10015户、38360人，人均住宅使用面积12。16平方米，居住面积6。72平方米，县镇年末缺房户1781户。
1959年，城镇需房户由户主申请，经所在单位或街道评审，房管部门调查核实，一般均能租到公房。1979年后，城镇掀起“建房热”，公家、私人兴建住宅，缓解了无房户、拥挤户的困难。对有条件自建职工住宅和自管公房较多的企事业单位，不再由房管部门分配国家公房。少数单位在建房、分房中出现不正之风，有的干部利用职权，多建、多分住房。1983年底，县纪律检查委员会对县直机关、企事业单位科局级以上干部201户住房进行检查丈量，发现住房超过标准的142户，超标准面积2589平方米，超过标准者，采取清退或加价收房租等办法处理。
四、土地征用
建国后，随着社会主义建设事业的发展需要，县民政部门根据1953年11月政务院公布施行的《国家建设征用土地办法(草案)》，先后办理土地征用手续。其历年征用情况，详见下表：
五、土地管理
民国时期，当局对土地产权作登记，便于纳税课税，未作规划管理。
1950年土改，原民国政府公有款产管理委员会所遗土地，大部分分配给当地农民，县城、集镇和乡村的公基，仍由县人民政府管理。
建国初，征用土地数量较少，需经县民政部门批准征用。1958年1月执行国务院颁布的《国家建设征用土地办法》。1959年7月，实行城镇房地产社会主义改造，列入改造632户，房舍地基3。58万平方米。1963年，城关、荻港、新港、三山四镇执行省财政厅有关地产的规定，凡属公有的城镇房屋基地和没有建筑的空白宅基地、荒场，属国家所有，任何单位和个人不得自行买卖和出租；城镇居民私人所有房屋宅基地和空白基地，除已进行私产改造外，仍承认其所有权；若买卖、典当、赠予、交换等变动，依契税条例照章办理契税。“文化大革命”中，城镇房管部门执行安徽省革命委员会规定，一切私人在城镇占有的土地(包括宅基地、街基、住宅基地等)，一律收归国有，由房地产部门统一管理，按月上交土地使用费。乡村农民新建房屋所需宅基地，实行统一规划，由生产队分配。1978年以来，城镇建设和乡镇企业征地，城乡居民建造住宅用地逐年增加，1980至1985年经省、地、县批准征用土地741亩。由于土地征用管理混乱，乱占滥用耕地现象比较普遍。县人民政府采取措施，清查和处理违法用地，制定村镇建房规划，把征地与造(改)地结合起来，城镇规划建设同改造旧城区结合起来，并严格执行征用土地的审批手续，减少征用土地，使土地管理状况逐步改善。
六、房屋普查
1985年5月10日开展房屋普查，12月25日全面完成普查范围内的房屋丈量登记、复核和汇总工作。经普查房屋建筑面积共1632177平方米。1986年3月，经省、市房屋普查质量验收组验收合格。
普查统计缺房户2436户，其中无房户297户，不便户441户，拥挤户(人均居住面积小于4平方米)1698户。
房屋普查基本情况
【私房经营】民国时期，城镇居民住宅均为私有，有的富户拥有数十间店铺和住宅，而赤贫者则无栖身之所，每寄宿于庙宇，一般贫民除自有房屋者外，无房户多租房居住。出租房屋以自然间确定租金。民国35年，集镇铺面房每间月租金大米30至50斤，后街后巷住房每间月租金大米7至15斤，少数承租户需向房主预交半年或一年租金，承租时要写租批(租契)。在农村，农户租赁房屋一般不收租金，只要户主同意租居，居住户写一张“租批”即可。1939年，新四军第三支队副司令员谭震林夫妇居住赤沙中分村，常住民间房屋，他们尊重本地乡规民俗，凡住民房均写一纸“租批”。
建国后，县城和集镇有私人房屋出租。1985年，城关、荻港、新港、横山、三山、峨桥、黄浒、孙村、赤沙9集镇街道共有瓦房7790间(市面房2657间，住宅房5133间)，其中出租房屋4112间。租金由房主和房客根据出租房屋的面积、用途和质量等情况协商议定，一般铺面房每间每月租金3至5元，住宅房每间每月租金5角至2元。
【私房改造】1959年7月，对城关、荻港、新港、横山、三山、峨桥、黄浒、孙村、赤沙等9集镇私有出租房屋进行社会主义改造，至11月结束。计纳入改造632户，房屋2614。5间，建筑面积35777平方米。改造的私房统一由国家经租。纳入改造的私人出租房屋，由县房地产管委会发给原私房主《国家经租房屋固定租金领取证》，凭证领取固定租金。1967年3月，停发固定租金。1985年5月落实私房改造政策，成立县落实私房政策领导组，对私房改造遗留问题进行复查处理。符合落实政策条件的对象，落实办法原则上为原房在，退原房，原房已拆除、改建或退原房有因难的，则按原房折价付款，其标准一般为每平方米建筑面积15至35元。至1986年初，全县已按政策退还房屋147户，331。5间，4808平方米。落实政策所用资金除财政补助21万元外，其余由房管部门统筹解决。此外，退还建筑面积183。5平方米的宗教房屋。
二、公产房经营
【公产房分布】民国时期，城乡公产房有寺庙、会馆、学校、教堂、县署等建筑物。民国36年，县地籍整理办公处的《繁昌县城区建筑物统计表》公产房中，仅列教会房产：圣公会青砖瓦平房20间，圣母院青砖瓦楼房12间，平房28间；天主堂青砖瓦楼房21间，平房19间。
1951年，县人民政府接收民国政府机关的公共房屋。是年，对土改中保留未分之公有房产、应予代管之房产(包括逃亡地主和反革命分子之房产)、寺庙、会馆、宗祠等未确定处理之房产，陆续接收代管，统一调配，除机关、学校拨用和公营企业转移产权外，均由县公产管理委员会接收管理。各镇接收并陆续经租的公房191户，955。5间，建筑面积20064平方米。
1951年接管公房简表
50年代始，进行公房建设。1978年后，公房建设发展较快，结构由砖木平瓦房渐次发展为砖木水泥、钢筋混凝土高层建筑。至1986年，县房管部门共建营业用房和住宅周转房266幢，1598。5间，36270平方米。
建国后房管部门新建公房简表
建国初期，机关单位办公用房因陋就简，利用旧有公房。50年代中期，机关单位陆续建公房。1955年，县城建县政府办公楼和繁昌初中办公楼，为建国后首建楼房。60年代，厂房、职工住宅、商业营业用房增多。1978年后，机关、工厂、学校、商店在国家计划投资和统建部门安排下，兴建办公楼、厂房、教学楼、商业楼等，至1986年，县机关、企事业单位自建公产楼房1783幢，建筑面积56。1万平方米，其中生产用房27。3万平方米。公产房40％分布于县城，60％分布于乡(镇)政府和厂矿、学校所在地。
【公房管理】建国初，接管的公房产由县人民政府财粮科管理，1952年1月，成立县公产管理委员会，机关部队、党政群团、国家企事业单位需用房屋，由使用单位申请，公产管理部门批准，无偿划拨，并作固定资产转移；公私合营企业使用的公房，建立租赁关系缴纳租金。1954年4月，成立县房地产管理委员会，建造公产房，收缴公产房租，负责公产维修、住宅房与门市房分配；单位自建公房，由该单位自行管理。1959年，各镇成立房地产管理机构，对接收经营的公房，进行查漏、补漏、理补墙壁，换腐朽梁柱、屋椽，使房屋达到通风、不漏雨、不倒坍的标准。70年代，大部分建国前建造的房屋已成危旧房屋，房管部门对出租房屋及时维修，确保安全，并增加为承租户搭盖厨房、接披肩屋、修换油漆门窗、粉刷墙壁、铺垫水泥地平、吊天花等服务项目。
1962年，房管部门直接管理的公房维修费2560元，1986年增至7。5万元，1962——1986年，房管部门公房维修费共计223.4万元。
1985年6月，县人民政府制定《繁昌县公房租赁管理条例》，加强公有房屋管理，凡承租公有房屋，需凭房管部门发给的住房分配通知书，订立租赁契约，取得公房使用证方可使用，任何人不得以任何借口强占、转租和倒回公房，承租户按规定标准按月缴付房租，承租户对承租的公有房屋及其一切附属设备和设施，均负有爱护保管的责任。
【房租】建国初，除行政机关用房，租给单位或个人的公房，一律以椽间为单位收取租金。1959年9月，对机关工作人员租用的公房进行丈量，根据结构好坏评定等级，按平方米计，每平方米月租分别为0。02元至0。05元。1976年12月，按不同地区不同类别订出县内公房收费标准，每平方米0。05元至0。10元，营业用房租金每平方米0。20元至0。40元。1985年，对非住宅用房的租金进行调整，每平方米0。46元至0.92元。新建住宅，由于内部设备完善，实行新房新租或协议租金。城镇公房住宅实行以“统建统分”、“低房租、高补贴”为特点的制度，所收租金主要用于维修，“以房养房”。单位自管公房租金一般参照直管公房收租标准。
1962年，房管部门直接管理的公房租金5825元。1986年增至32。34万元，1962——1986年房管部门公房租金共计256。9万元。
1985年以前，房管部门按标准征收房租，1986年征收房租实行经济承包责任制，分所分片包干，责任到人，租金收缴率达98％。
【商品房】1983年始，出现商品住宅，县城以公造民购形式，动员社会资金，建造蔡家塘、荷花池、大东门、龙亭街4个居民新村。同时以公造民购、个体自造形式开辟环城北路市场、金峨农贸市场、三元井小商品市场，出售房屋，单位需按县计委批准额度面积购买，凡个人购买，限城关镇常住户口。售价按基本造价加征地费用或拆迁补偿支出，并略加利润。时金峨市场商品楼每平方米造价150元。
三、旧房改造与住宅建设
【旧房改造】60年代，地方财力有限，无力进行大规模公房建设。城镇房屋建设以对市面房的翻新改造为主，房屋结构仍以砖木平房为主，对旧房改造结合市政、街道建设进行；城镇各单位配合房管部门对危旧房屋进行改造，按“谁投资、谁受益”的原则，与房管部门协商签订合同，利用房管部门危旧房指标进行翻建或扩建。改造后的旧房保留原房管部门原有面积产权，扩大产权部分收归投资单位；或者由房管部门将改造房屋价款拨给单位。危旧房屋拆迁期间房管部门继续征收原租金的30％，新房竣工后恢复征收原房租，国家进行房租调整时按新标准计房租。1978年以来，改造拆除旧房、营建新建筑的单位增多，其旧房属于国家公房的，拆迁户由动迁单位负责补偿资金及建筑材料，归房管部门安置；其旧房属于私房的，开始以“谁拆谁建”为主，1982年实行“统建”方针后，由统建单位按规定标准作价征购，并安排地盘由拆迁户自建，或由统建部门安置公房。自己解决过渡住房，每月按居住面积大小等具体情况给予适当补贴。违章建筑，则无条件拆除，不给任何补偿。
【住宅建设】1978年后实行住宅建设改革，国家、地方、企事业单位多层次投资，较快地改善城镇居民居住条件。1982年3月，成立繁昌县城镇统一建设办公室，对城镇住宅建设实行“六统一”(统一规划、统一投资、统一设计、统一施工、统一分配、统一管理)，由房管部门牵头，召集建房单位，组织集资统一建造住宅。集中掌握建房资金，统筹安排，建造周转房，安置动迁户，负责建筑设计施工管理，安排施工队伍，督促工程进度，检查工程质量，按国家施工规范和验收程序检查验收，帮助一些家底薄无力建造住宅的单位解决实际问题。
1986年，5个标准和建制镇新建住宅竣工建筑面积3。7万平方米，总计住宅建筑面积65万平方米，其中房管部门直管住宅占6％，各单位自管住宅占46。5％，私有住宅占47。5％，年末住房使用面积46。67万平方米，居住面积25。79万平方米，县镇居住人口10015户、38360人，人均住宅使用面积12。16平方米，居住面积6。72平方米，县镇年末缺房户1781户。
1959年，城镇需房户由户主申请，经所在单位或街道评审，房管部门调查核实，一般均能租到公房。1979年后，城镇掀起“建房热”，公家、私人兴建住宅，缓解了无房户、拥挤户的困难。对有条件自建职工住宅和自管公房较多的企事业单位，不再由房管部门分配国家公房。少数单位在建房、分房中出现不正之风，有的干部利用职权，多建、多分住房。1983年底，县纪律检查委员会对县直机关、企事业单位科局级以上干部201户住房进行检查丈量，发现住房超过标准的142户，超标准面积2589平方米，超过标准者，采取清退或加价收房租等办法处理。
四、土地征用
建国后，随着社会主义建设事业的发展需要，县民政部门根据1953年11月政务院公布施行的《国家建设征用土地办法(草案)》，先后办理土地征用手续。其历年征用情况，详见下表：
五、土地管理
民国时期，当局对土地产权作登记，便于纳税课税，未作规划管理。
1950年土改，原民国政府公有款产管理委员会所遗土地，大部分分配给当地农民，县城、集镇和乡村的公基，仍由县人民政府管理。
建国初，征用土地数量较少，需经县民政部门批准征用。1958年1月执行国务院颁布的《国家建设征用土地办法》。1959年7月，实行城镇房地产社会主义改造，列入改造632户，房舍地基3。58万平方米。1963年，城关、荻港、新港、三山四镇执行省财政厅有关地产的规定，凡属公有的城镇房屋基地和没有建筑的空白宅基地、荒场，属国家所有，任何单位和个人不得自行买卖和出租；城镇居民私人所有房屋宅基地和空白基地，除已进行私产改造外，仍承认其所有权；若买卖、典当、赠予、交换等变动，依契税条例照章办理契税。“文化大革命”中，城镇房管部门执行安徽省革命委员会规定，一切私人在城镇占有的土地(包括宅基地、街基、住宅基地等)，一律收归国有，由房地产部门统一管理，按月上交土地使用费。乡村农民新建房屋所需宅基地，实行统一规划，由生产队分配。1978年以来，城镇建设和乡镇企业征地，城乡居民建造住宅用地逐年增加，1980至1985年经省、地、县批准征用土地741亩。由于土地征用管理混乱，乱占滥用耕地现象比较普遍。县人民政府采取措施，清查和处理违法用地，制定村镇建房规划，把征地与造(改)地结合起来，城镇规划建设同改造旧城区结合起来，并严格执行征用土地的审批手续，减少征用土地，使土地管理状况逐步改善。
六、房屋普查
1985年5月10日开展房屋普查，12月25日全面完成普查范围内的房屋丈量登记、复核和汇总工作。经普查房屋建筑面积共1632177平方米。1986年3月，经省、市房屋普查质量验收组验收合格。
普查统计缺房户2436户，其中无房户297户，不便户441户，拥挤户(人均居住面积小于4平方米)1698户。
房屋普查基本情况
