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一、土地占有
(一)私地
民国元年(1912年)前后,蚌埠土地大都为私人占有。其中,又以高、王、蒋、朱、席、施等大户人家最多,因资料缺乏,具体土地数无从考实。
民国36年蚌埠设市,市政府地政科对全埠土地作了调查,市区拥有私地户数3101户,共有私地4018市亩。
1955年12月,蚌埠郊区成立高级农业生产合作社,土地归生产队集体所有,农民不再私人占有土地。1964年,市房地产管理局对市区私有土地进行调查,共有土地占有者1960户,占地770.64亩。其中,自行使用的土地251.91亩,占32.69%;随房出租的宅基地49.26亩,占6.39%;单纯出租的宅基地378.66亩,占49.14%;无人管理和不收租金的土地90.81亩,占11.78%。
1967年1月,国家房地产管理局规定“城市土地一律收归国有”,至此,市已不存在私有土地。
蚌埠市区1964年私有土地调查统计表

(二)公地
解放前,蚌埠公地的占有者主要分地方、军队和铁路三类。清末,铁路部门在蚌征地兴建津浦铁路,至民国26年已占土地1786.29亩。民国16年北伐战争胜利,原军阀倪嗣冲所征土地,归军政部作军营使用。民国35年,蚌埠成立地籍整理处,曾对公地作过丈量统计。民国36年8月,市政府工作报告中称,属地方公产土地包括公有基地83亩,学田120亩。民国37年,统计在册的营产土地共6253.9亩。
蚌埠解放初,原营产土地由市军管会接管。接管的营产土地中,除胜利路以南土地拨给人民解放军空军部队外,其余归为地方公产。是年,铁路占有土地数为2498.85亩。1949年和1957年,市地籍管理机构曾对市区公有土地进行丈量,但均未丈量完毕即中辍。
1967年,国家房管局规定市区土地一律国有化,自此市区土地皆为公有。1979年,城建部门对市区土地丈量,为27.83平方公里。后逐年有所增加,1980年为28.63平方公里,1981年为29.40平方公里,1982年为29.83平方公里,1983年为30.19平方公里,1984年为30.89平方公里,1985年为31.25平方公里。
二、地政管理
蚌埠建市前,土地由凤阳县区署管理,主要是收取田赋,为土地买卖双方办理手续。民国21年(1932年)冬,安徽省土地整理处测量队曾来蚌进行街市土地测量,后因气候寒冷停测。民国34年抗战胜利后,又重新进行土地丈量,因资料散失,具体数字不详。
民国35年5月,市政筹备处成立地籍整理处,开展测量登记业务,计实测市区(郊区未测)面积9223亩,编列地号1~6280号,尔后办理地权转移变更登记手续,核发土地权状。同年6月,组建市区标准地价评议委员会,评定了地价;12月成立地政科,专办地政事宜。至民国36年1月,据当时市政府工作报告称:已补办街区土地所有权登记手续,计接收申请81件,登记面积16.68万亩,申报地价1.7亿元(法币),地上定着物价值1.16亿元,确认发出所有权状46件;新办理街区土地权力移转变更登记手续,计接收申请96件,登记面积3.93万亩,申报地价2.12亿元,申报定着物价值3.58亿元,发放所有权状70件;清理无主土地223起,其中经公告后原主申请登记39户,公告后仍无人申请的184起,面积42.8万亩,定着物价值1.09亿元。另外,还测量郊区土地,测量面积5.4万亩。对机场、政府机关、学校用地也办理征地和征收土地税等事宜。
建国后,市区土地由财政局公产组管理。1954年,定郊区土地由民政局管理。1949年5月和1957年9月,进行了市区土地丈量,但两次都未能丈量完毕。建国初,由于没有对市区私地进行土地登记和发放土地证,土地买卖仍凭旧契为据。郊区土地于1951年底土改完毕后,以前的契约一律作废,农民不论新分及原有的土地,都发了土地房产所有证(简称土地证)。土地面积由农民自报,群众评议,没有进行丈量。土地如发生买卖、典当等易主之事,规定由民政部门办理,但农民的土地变更,极少通过民政部门,多由双方加中人私下成交。
1958年8月,市房地产管理局成立,但一直因技术力量不足,没有对全市土地进行全面测量登记,也没有发放过土地权状,只是负责管理征地、征收公地地租以及管理私房宅基地交易等。1967年土地国有化后,地政管理业务仅是公地租金收缴和征地两项,1969年以后还剩下收取公地租金一项,直至1985年底未变。
三、征地管理
蚌埠解放前,所驻军政机关多强行征用土地,往往压低价格或无偿占用。民国3年(1914年),军阀倪嗣冲在蚌所建的“将军府”、卫队营、镇守使署等,是在高家营、王家营等处强购的土地,名为购买,实际地价尚不及市价的十分之一。
建国后至1953年,国家建设征地由建设局、民政局、财政局联合办理。征地和拆迁房屋补偿,一般采取与土地或房屋所有人进行协商的办法解决,每亩补偿价格为170~240元(折成1955年新版人民币)。1954年4月,由市民政局下设地政组,统一管理全市征地、拆迁工作,办理土地产权审查、控制征地数量、进行拆迁补偿及安置等业务。当时,征用土地的权限为10亩以下,拆迁居民为5户以下,如超过须报上级批准。征用土地的补偿费,由地政管理机构、征地单位和被征地单位依据国家有关征地规定共同评定。一般征用农田按3~5年内常年平均产量补偿。土地被征用后,所有权属国家,征地单位仅有使用权。
1958年8月起,征地由房地产管理局和建设局共同实地勘察,并由建设局核定用地面积,两局签署意见后,由房地产管理局拟文送市人委核批后发出征地通知。
1979年后,农村土地逐步实行承包,征地工作较为困难。1983年11月,市人民政府发布《征地细则》,对征地单位向被征地单位就土地、青苗和安置补助费等作了规定。每亩土地补偿费标准,一般旱地、水田地为400~500元,菜地600~900元。但实际征地过程中,为考虑被征土地的农民生活出路问题,征用单位还要负责安置被征地农户的劳力,如帮助办社队企业、户口农转非、部分劳务交给农民承包等。该《征地细则》沿用至1985年未变。1953年至1985年,全市基本建设合计征用土地59762亩。
蚌埠市1953~1985年基本建设征用土地概况表单位:亩

四、土地出租管理
民国元年(1912年)后,随着市面的不断发展,土地租价越来越贵。民国36年,蚌埠营产管理所曾出租营产土地,租价分为三等:甲等每月每方丈600元法币,乙等450元,丙等300元。到民国37年底,因物价暴涨,各等租价已上涨千倍。
建国后,1951年市人民政府发出布告,规定了公有土地等级区域和租金标准。当时分甲乙丙丁戊5类,按折实单位甲类每月每平方丈为0.7分,乙类0.5分,丙类0.4分,丁类0.3分,戊类0.2分。
1960年起,市区出租公产土地仍按5个等级,以每平方米为计算单位按月征收租金,甲等0.0945元,乙等0.0756元,丙等0.054元,丁等0.0405元,戊等0.027元。私人地皮的出租标准,一般按房屋间数每月每平方米0.3~0.5元。60年代前后,全市公产土地出租给私人建房使用的共有300多亩,按市区的繁华程度及距离市中心的远近也分5个级租。国家机关、学校、团体等单位使用公产土地时,由市人民委员会无偿拨给,不缴纳租金;但对集体单位使用公产土地,仍然收租。
60年代中期,全市单纯出租的私人宅基地共有368户378.66亩(占当时私有土地总面积49.74%)。其中,绝大部分租给私人建房,小部分租给企事业单位使用。私人对私人出租,多为私下交易。
1967年城市土地收归国有后,市区土地出租只剩下国有土地出租一项。市房地产管理局按原公地租金征收标准,向使用者按季征收土地使用费,延续至1985年底未变。
五、土地买卖管理
蚌埠土地买卖自民国建立后日益盛行。初,地多人少,地瘠民贫,土地每亩作价合5银元。随着建成区的扩大,地价越来越贵。民国3年(1914年)时,一亩土地已索至5000元以上,下等的也要500多元。民国30年,二马路商业繁盛地带地价每亩6000多元。蚌埠有些农户用出卖土地的钱转而经商,以致成为富户。开埠后30余年中,蚌埠地价一直无统一标准,至民国35年6月,当局曾组成标准地价评议委员会,对原有地价调整公布,评定出统一地价。但土地交易者,为逃避缴税,在买卖土地时,多由双方找一个或几个“中人”作证,立个字据,三方签字后即可成交;少数也有到土地管理机构办理“合法”手续的。民国36年蚌埠设市后,规定由市政府地政科办理交易手续,但实际办理者不多。
蚌埠在建国初期,土地买卖仍存在,当时地价比较混乱。1956年1月,市人民委员会统一了地价,并按区域规定出价格。一等地区每亩501~1000元,二等地区每亩301~500元,三等地区每亩200~300元。1963年12月,市人民委员会重新将地价分为4个等级:一等地区地价每亩1700元,二等每亩1400元,三等每亩1000元,四等每亩500元。其划分标准,市区为一等,市郊接合地区为二等,市郊工业区为三等,远郊为四等。买卖土地仅限于宅基地,空白地不准买卖。土地买卖须到房地产交易所办理手续,但市郊买卖土地者很少办手续,一般都是找个“中人”作证,私下成交。市区买卖者,有一部分经过交易所办理买卖手续。
1962年9月起,国家陆续规定乡村和城市均不准进行土地买卖,但市区一些私人仍占有部分土地,国家仍然要向土地所有者收取地产税,而地价作为收取地产税的依据仍然存在。至1967年1月,全国土地实行国有化,买卖被禁止。
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