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第四节 房地产管理
民国期间，县内房地产管理机构，形同虚设，公房由所在机关、社团自修自管。
建国后，1951年6月，始成立怀宁县公产管理委员会，主管土改中没收的地主、官僚资本家多余房屋及接收的公房、祠堂、庙宇、草场、鱼湖等公产。1952年划归县财政局领导。1955年，在县财政局下正式成立房地产管理委员会，与公产管理委员会合署，除房屋公产外，城镇土地也开始纳入管理范围。1968年，房地产管理委员会改为县财政局房管组。1981年，房管组从县财政局划出，交县基本建设局领导。1982年，在房管组的基础上成立县房地产公司。1984年，与新成立的县房屋建设开发公司合署。
一、建房规划管理
50年代中期，始对下石牌建房进行粗线条的规划，规定在建设路两侧建房一律面向街道。60年代中期以后，由于“文革”动乱，少数机关、居民抛开建房规划，见缝插针，零乱建房。为制止此种现象，1978年，县革委会通知规定，各单位、各部门在镇内新建、扩建生产、生活设施，拆迁建筑物，都必须报县基建局审查批准，安排地点，发给建房执照，否则不准动工；同时颁布《城镇建设管理规则》，规定新建、扩建和拆迁建筑、改变环境、市容，一律服从统一规划。1982年，根据“有利生产，方便生活，控制用地规模，尽量少占高产良田，依托老城，改造旧城，远近结合，量力而行，适当发展”的原则，进行全面规划，合理安排住宅建筑、生产建筑、公共建筑和道路交通。是年，为逐步解决干部、职工住房困难，县政府决定筹组地方财力(包括单位自筹资金)，实行统建统管(即统一征收地基，统一建房)，并鼓励个人自建或改造旧房，节约地基，向空中发展。
1984年，随着城乡建设的发展，县政府根据国务院《村镇建房使用土地管理条例》，结合县内实际，制订了“实施细则”。明确规定村镇建房应在村镇建设总体规划指导下进行，集镇、行政村、中心村、基层村要布局合理，节约用地，利用旧宅基、空闲地进行旧房改造，把宅基与耕地分开。对农民建房，每户宅基面积限额，分别定为：人均耕地1亩以下者，一般每户不得超过2分5厘；人均2亩以下者，一般不得超过3分；人均2亩以上者，不得超过3分5厘。集镇居民的住宅面积，一般为1分5厘，最高不得超过2分，应在规划住宅区内统建或联建，提倡建楼房。并用经济手段鼓励少用地，决定对私人宅基地和建筑用地征收使用税。
在实施建房规划管理中，也出现少数单位和“钉”字户违章建筑，强行建房现象。对此，房管部门采用行政的、经济的、法律的手段，分别予以处理。到1985年，仅石牌镇就拆除违章建房16户。
二、公房管理
(一)分配
建国初，接收原民国怀宁县政府的房产250间。1951年土改期间，又依法没收高河、郑河、三桥、江镇、洪镇、老峰等乡村集镇的恶霸、地主、反革命分子多余房屋776间，基地26.65亩，分配给县直机关及区、乡政府、学校、企事业单位使用，产权归公；并对集镇农村祠堂、庙宇221座，计2306间，进行清理登记，交所在地区、乡政府代管。1955年，县政府将石牌镇和乡村集镇的公房，无偿划拨给党政机关、团体、学校477间。1956年以“地拨资金”形式，划拨给全县供销社、手工业系统房屋302间。1957～1972年，又先后划拨给机关、团体、文化、教育、工业、商业及街道居委会公房660多间，计9940平方米。
1982年，为了合理分配房屋，本着“统筹兼顾，合理安排、逐户解决，各得其所”的原则，首先把常住城镇的无房户、危房户、拥挤户、几代同室不方便户和大龄青年结婚等列为主要分配对象；烈土亲属、残废军人、归国华侨优先解决。由本人提出申请，群众评议，房管部门调查核实，分期分批进行分配。离休老干部按规定予以照顾。分配标准：县级以下干部、职工每户建筑面积40～65平方米；县级或相当县级知识分子(具有中级职称)每户建筑面积60～75平方米；单身干部原则上住集体宿舍。为了纠正分房住房中不正不风，对住房面积超过规定标准的，分别作清退或加价收缴房租处理。
(二)租赁
1953年，租赁公房1258间，其中草房58间。1955年，租赁781间。自50年代中期至80年代，兴建公房1.05万平方米，分别租给国营、集体单位和居民。至1985年，县房地产部门直管的石牌镇公房3.45万平方米，租给国营、集体生产单位52户、7443.52平方米，其余2.70万平方米租给700户街道居民，并按各个不同时期规定的标准，收取房租，收取原则是“以租养房”，确保公房“不倒不漏”。
1951年开始，收取居民租房租金，国家机关、企事业单位住房自修自用，免缴租金。1952年，石牌镇租金标准，按房屋质量定为甲、乙、丙、丁四级，每月每间租金分别为2元、1.5元、0.6元～0.7元，平均为1.5元左右，由住户按月缴纳。1954年大水，对被淹的公房实行减免。为确保公房不倒不漏。按繁华区、一般区、萧条区和好房、次房分别调整了租金比例。1959年，房产管理委员会将直管公房3.38万平方米，分为生产、营业和居住两大类，每类又分甲、乙、丙、丁四类。生产营业用房按坐落市面、质量好坏而定，每平方米每月甲级0.24元、乙级0.20元、丙级0.16元、丁级0.12元。职工、居民住房租金标准，普遍有所降低，每平方米每月甲级0.10元，乙级0.08元，丙级0.06元，丁级0.04元。鉴于“三年自然灾害”期间，欠缴租金者多，1963年，县人委决定，从是年10月份起，对于应缴的房地产租金由各单位会计在每月发工资时，负责统一扣算，并代为缴纳，历年尾欠户要定期交付。后由于职工、居民生活有所好转，基本按期缴纳。
1981年，由于建材涨价，房租过低，已不能“以房养房”。决定对企事业单位租用的公房提高月租标准，将公房分为两类：一类坐落在繁华街道的钢混结构，有天花、地坪、门窗齐全，又有水电设施的临街铺面，每平方米0.6元；砖木结构，有天花无地坪，或有地坪无天花，门窗齐全者，每平方米0.50元。一类坐落在非繁华街道的车间、仓库、办公室，按质量与设施，每平方米甲级0.40元，乙级0.30元，丙级0.20元。居民住房租金标准未动。
(三)维修
公房维修原则是在确保“不倒不漏”的前提下，能小修就不大修，能大修就不改建，需改建亦尽量利用旧料。1953年对接收、没收的房屋，全面进行维修、改装。1954年因水灾损坏、倒塌的60%房屋，在灾后进行修复重建。1955年因房租入不敷出，县房地产管理委员会规定，公房内部装饰和零星修缮，由承租人自理；如有重大损坏者，经房管部门同意后，确定限额，由承租人垫款修理，凭据报销。
1958年，县财政局拨款1万余元，购置砖、瓦、木料，组织专人，对年久失修的危房全面检修，1968年拆除上、下石牌危房7255.8平方米，分别移至猫山或利用旧料就地改建。改建后，减少面积1610.4平方米。在公房中有近2万平方米的木板楼，经过不断维修，保持了不倒不漏，租者乐意承租。1975年，对部分简陋平房，铺设简易地坪和天花，室内装饰较前略有改观。
1981年，根据省政府批转省基建局关于城镇危房维修的报告，县基建局房管部门对石牌镇的危房全面进行检查，投资15.48万元(其中财政拨款5.50万元)，至1985年5年中，大修、中修1.10万平方米，重点修理600平方米，翻建危房506平方米。
三、私房改造
1952年，城市、集镇民主改造中，对已定地主、恶霸、地主兼工商业成份或被政府判决的反革命分子以及逃亡海外人员，其多余房产由政府无偿征收，当时共征收700间，基地29.91亩，大部分拨给国家机关、企事业单位自修自用，小部分租赁给居民居住。1958年，对石牌镇与农村集镇私人出租的房屋实行社会主义改造，将353户1267间，总面积3万平方米的出租房屋，全部收归县房地产管理委员会统一经营管理。1965年2月，又补改15户81间，1700平方米，为县房地产管理委员会经营管理；并对不应改造的5949.24平方米房屋，予以落实政策，退还房主。对被改造对象，房地产管理部门在一定时期内付给一定固定租金，一般占合理租金的15～40%，称为比例租金。1959年，经群众评定总指数为25%。1966年10月，“文革”开始后，比例租金停发。
1970年，城镇居民下放，其私人房屋一律作价归公，计207户391间，7861平方米，每平方米12.54～13.5元，总额为12.80万元，收买为公有。1982年开始，落实房改政策，对历史上“私改”有偏差的房屋进行纠正退还。到1985年，落实政策143户，退还房屋5235平方米。其中对无法退还原房的81户3914平方米，在原价基础上加价5倍，计补6万元，由原房主自行安排处理。
四、房屋开发
1984年，成立县房屋建设开发公司，与县房地产公司合署，一套人马，两块牌子，实行独立核算，自负盈亏，按照统一规划，统一征地，统一筹资，统一施工，统一管理的原则，为国家、集体、个人提供生产、营业、办公、居住用房。1985年，省公司下达10万元贷款指标，并拨钢材40吨，当年建成商品房1035平方米，其中宿舍12套，808平方米，营业用房227平方米，全部出售。
五、土地管理
建国初期，建设用地征拨、审批，由县民政科(局)办理。1953年，工商企业、学校建设始征用土地，但为数不多，至1956年共征用741亩。1958年，“大跃进”开始后，土地征用猛增，专、县、社三级农林、水利、工交建设占用土地6.71万亩，除少数单位按规定办理报批手续外，有相当一部分征用单位，经与社队挂钩，口说为凭，没有办理报批手续，以致出现失控。有的多征少用，甚至征而未用；有的滥占乱用，实际搞“一平二调”。1962年底，经对66个用地单位统计，征而未用土地4381亩。为此，在“调整”中，首先对“大跃进”期间征而不用和滥占乱用的土地，进行全面清理，到1963年初，退回3441亩。在清理中，对各项建设占用、征用土地给农民造成的损失，除应补办报批手续外，按国家规定，区别不同情况，由征用单位给予补偿、赔偿和补助。此后，严格审批手续，使浪费土地的现象基本得到了克服。1979年10月，土地管理、用地征拨，改由县基本建设局办理。
进入80年代后，随着城乡建设的发展，使用土地逐年增多，县政府先后于1982年3月、1984年元月，制订和颁发了《怀宁县城镇建设管理试行办法》和《怀宁县村镇建房用地管理实施细则》，明确规定：国家和集体单位新建、改建和扩建工程占用土地，向城建部门提出申请，经审查核定数量，报县政府批准，超过5亩的，上报地区行署批准。对征而不用超过一年的建筑用地，城建部门有权收回。在城职工在连片宿舍区建房，非耕地，由乡镇政府审批；耕地，按职工住宅标准，报县政府批准。居民及郊区集体、个人进城经商在规划区内的建房，由城建部门审批，核发许可证方可施工。农村乡镇企业建设用地，审批权限为：征用耕地、园地3亩以上；林地、草地10亩以上；石山、荒山、湖滩等其它土地20亩，由县政府批准。农民建房，鉴于土地少，近几年内一般不准占用耕地，在现有宅基空地内调剂解决；个别特殊情况，占用耕地，由县政府批准。与此同时，为严肃土地法规，县政府根据中共安徽省委下发的《关于加强土地管理禁止侵占集体耕地的通知》规定，从1983～1985年，对县内少数未经合法手续报批，私自占用耕地和越权批准占用耕地的单位，分别予以处理。
建国后，1951年6月，始成立怀宁县公产管理委员会，主管土改中没收的地主、官僚资本家多余房屋及接收的公房、祠堂、庙宇、草场、鱼湖等公产。1952年划归县财政局领导。1955年，在县财政局下正式成立房地产管理委员会，与公产管理委员会合署，除房屋公产外，城镇土地也开始纳入管理范围。1968年，房地产管理委员会改为县财政局房管组。1981年，房管组从县财政局划出，交县基本建设局领导。1982年，在房管组的基础上成立县房地产公司。1984年，与新成立的县房屋建设开发公司合署。
一、建房规划管理
50年代中期，始对下石牌建房进行粗线条的规划，规定在建设路两侧建房一律面向街道。60年代中期以后，由于“文革”动乱，少数机关、居民抛开建房规划，见缝插针，零乱建房。为制止此种现象，1978年，县革委会通知规定，各单位、各部门在镇内新建、扩建生产、生活设施，拆迁建筑物，都必须报县基建局审查批准，安排地点，发给建房执照，否则不准动工；同时颁布《城镇建设管理规则》，规定新建、扩建和拆迁建筑、改变环境、市容，一律服从统一规划。1982年，根据“有利生产，方便生活，控制用地规模，尽量少占高产良田，依托老城，改造旧城，远近结合，量力而行，适当发展”的原则，进行全面规划，合理安排住宅建筑、生产建筑、公共建筑和道路交通。是年，为逐步解决干部、职工住房困难，县政府决定筹组地方财力(包括单位自筹资金)，实行统建统管(即统一征收地基，统一建房)，并鼓励个人自建或改造旧房，节约地基，向空中发展。
1984年，随着城乡建设的发展，县政府根据国务院《村镇建房使用土地管理条例》，结合县内实际，制订了“实施细则”。明确规定村镇建房应在村镇建设总体规划指导下进行，集镇、行政村、中心村、基层村要布局合理，节约用地，利用旧宅基、空闲地进行旧房改造，把宅基与耕地分开。对农民建房，每户宅基面积限额，分别定为：人均耕地1亩以下者，一般每户不得超过2分5厘；人均2亩以下者，一般不得超过3分；人均2亩以上者，不得超过3分5厘。集镇居民的住宅面积，一般为1分5厘，最高不得超过2分，应在规划住宅区内统建或联建，提倡建楼房。并用经济手段鼓励少用地，决定对私人宅基地和建筑用地征收使用税。
在实施建房规划管理中，也出现少数单位和“钉”字户违章建筑，强行建房现象。对此，房管部门采用行政的、经济的、法律的手段，分别予以处理。到1985年，仅石牌镇就拆除违章建房16户。
二、公房管理
(一)分配
建国初，接收原民国怀宁县政府的房产250间。1951年土改期间，又依法没收高河、郑河、三桥、江镇、洪镇、老峰等乡村集镇的恶霸、地主、反革命分子多余房屋776间，基地26.65亩，分配给县直机关及区、乡政府、学校、企事业单位使用，产权归公；并对集镇农村祠堂、庙宇221座，计2306间，进行清理登记，交所在地区、乡政府代管。1955年，县政府将石牌镇和乡村集镇的公房，无偿划拨给党政机关、团体、学校477间。1956年以“地拨资金”形式，划拨给全县供销社、手工业系统房屋302间。1957～1972年，又先后划拨给机关、团体、文化、教育、工业、商业及街道居委会公房660多间，计9940平方米。
1982年，为了合理分配房屋，本着“统筹兼顾，合理安排、逐户解决，各得其所”的原则，首先把常住城镇的无房户、危房户、拥挤户、几代同室不方便户和大龄青年结婚等列为主要分配对象；烈土亲属、残废军人、归国华侨优先解决。由本人提出申请，群众评议，房管部门调查核实，分期分批进行分配。离休老干部按规定予以照顾。分配标准：县级以下干部、职工每户建筑面积40～65平方米；县级或相当县级知识分子(具有中级职称)每户建筑面积60～75平方米；单身干部原则上住集体宿舍。为了纠正分房住房中不正不风，对住房面积超过规定标准的，分别作清退或加价收缴房租处理。
(二)租赁
1953年，租赁公房1258间，其中草房58间。1955年，租赁781间。自50年代中期至80年代，兴建公房1.05万平方米，分别租给国营、集体单位和居民。至1985年，县房地产部门直管的石牌镇公房3.45万平方米，租给国营、集体生产单位52户、7443.52平方米，其余2.70万平方米租给700户街道居民，并按各个不同时期规定的标准，收取房租，收取原则是“以租养房”，确保公房“不倒不漏”。
1951年开始，收取居民租房租金，国家机关、企事业单位住房自修自用，免缴租金。1952年，石牌镇租金标准，按房屋质量定为甲、乙、丙、丁四级，每月每间租金分别为2元、1.5元、0.6元～0.7元，平均为1.5元左右，由住户按月缴纳。1954年大水，对被淹的公房实行减免。为确保公房不倒不漏。按繁华区、一般区、萧条区和好房、次房分别调整了租金比例。1959年，房产管理委员会将直管公房3.38万平方米，分为生产、营业和居住两大类，每类又分甲、乙、丙、丁四类。生产营业用房按坐落市面、质量好坏而定，每平方米每月甲级0.24元、乙级0.20元、丙级0.16元、丁级0.12元。职工、居民住房租金标准，普遍有所降低，每平方米每月甲级0.10元，乙级0.08元，丙级0.06元，丁级0.04元。鉴于“三年自然灾害”期间，欠缴租金者多，1963年，县人委决定，从是年10月份起，对于应缴的房地产租金由各单位会计在每月发工资时，负责统一扣算，并代为缴纳，历年尾欠户要定期交付。后由于职工、居民生活有所好转，基本按期缴纳。
1981年，由于建材涨价，房租过低，已不能“以房养房”。决定对企事业单位租用的公房提高月租标准，将公房分为两类：一类坐落在繁华街道的钢混结构，有天花、地坪、门窗齐全，又有水电设施的临街铺面，每平方米0.6元；砖木结构，有天花无地坪，或有地坪无天花，门窗齐全者，每平方米0.50元。一类坐落在非繁华街道的车间、仓库、办公室，按质量与设施，每平方米甲级0.40元，乙级0.30元，丙级0.20元。居民住房租金标准未动。
(三)维修
公房维修原则是在确保“不倒不漏”的前提下，能小修就不大修，能大修就不改建，需改建亦尽量利用旧料。1953年对接收、没收的房屋，全面进行维修、改装。1954年因水灾损坏、倒塌的60%房屋，在灾后进行修复重建。1955年因房租入不敷出，县房地产管理委员会规定，公房内部装饰和零星修缮，由承租人自理；如有重大损坏者，经房管部门同意后，确定限额，由承租人垫款修理，凭据报销。
1958年，县财政局拨款1万余元，购置砖、瓦、木料，组织专人，对年久失修的危房全面检修，1968年拆除上、下石牌危房7255.8平方米，分别移至猫山或利用旧料就地改建。改建后，减少面积1610.4平方米。在公房中有近2万平方米的木板楼，经过不断维修，保持了不倒不漏，租者乐意承租。1975年，对部分简陋平房，铺设简易地坪和天花，室内装饰较前略有改观。
1981年，根据省政府批转省基建局关于城镇危房维修的报告，县基建局房管部门对石牌镇的危房全面进行检查，投资15.48万元(其中财政拨款5.50万元)，至1985年5年中，大修、中修1.10万平方米，重点修理600平方米，翻建危房506平方米。
三、私房改造
1952年，城市、集镇民主改造中，对已定地主、恶霸、地主兼工商业成份或被政府判决的反革命分子以及逃亡海外人员，其多余房产由政府无偿征收，当时共征收700间，基地29.91亩，大部分拨给国家机关、企事业单位自修自用，小部分租赁给居民居住。1958年，对石牌镇与农村集镇私人出租的房屋实行社会主义改造，将353户1267间，总面积3万平方米的出租房屋，全部收归县房地产管理委员会统一经营管理。1965年2月，又补改15户81间，1700平方米，为县房地产管理委员会经营管理；并对不应改造的5949.24平方米房屋，予以落实政策，退还房主。对被改造对象，房地产管理部门在一定时期内付给一定固定租金，一般占合理租金的15～40%，称为比例租金。1959年，经群众评定总指数为25%。1966年10月，“文革”开始后，比例租金停发。
1970年，城镇居民下放，其私人房屋一律作价归公，计207户391间，7861平方米，每平方米12.54～13.5元，总额为12.80万元，收买为公有。1982年开始，落实房改政策，对历史上“私改”有偏差的房屋进行纠正退还。到1985年，落实政策143户，退还房屋5235平方米。其中对无法退还原房的81户3914平方米，在原价基础上加价5倍，计补6万元，由原房主自行安排处理。
四、房屋开发
1984年，成立县房屋建设开发公司，与县房地产公司合署，一套人马，两块牌子，实行独立核算，自负盈亏，按照统一规划，统一征地，统一筹资，统一施工，统一管理的原则，为国家、集体、个人提供生产、营业、办公、居住用房。1985年，省公司下达10万元贷款指标，并拨钢材40吨，当年建成商品房1035平方米，其中宿舍12套，808平方米，营业用房227平方米，全部出售。
五、土地管理
建国初期，建设用地征拨、审批，由县民政科(局)办理。1953年，工商企业、学校建设始征用土地，但为数不多，至1956年共征用741亩。1958年，“大跃进”开始后，土地征用猛增，专、县、社三级农林、水利、工交建设占用土地6.71万亩，除少数单位按规定办理报批手续外，有相当一部分征用单位，经与社队挂钩，口说为凭，没有办理报批手续，以致出现失控。有的多征少用，甚至征而未用；有的滥占乱用，实际搞“一平二调”。1962年底，经对66个用地单位统计，征而未用土地4381亩。为此，在“调整”中，首先对“大跃进”期间征而不用和滥占乱用的土地，进行全面清理，到1963年初，退回3441亩。在清理中，对各项建设占用、征用土地给农民造成的损失，除应补办报批手续外，按国家规定，区别不同情况，由征用单位给予补偿、赔偿和补助。此后，严格审批手续，使浪费土地的现象基本得到了克服。1979年10月，土地管理、用地征拨，改由县基本建设局办理。
进入80年代后，随着城乡建设的发展，使用土地逐年增多，县政府先后于1982年3月、1984年元月，制订和颁发了《怀宁县城镇建设管理试行办法》和《怀宁县村镇建房用地管理实施细则》，明确规定：国家和集体单位新建、改建和扩建工程占用土地，向城建部门提出申请，经审查核定数量，报县政府批准，超过5亩的，上报地区行署批准。对征而不用超过一年的建筑用地，城建部门有权收回。在城职工在连片宿舍区建房，非耕地，由乡镇政府审批；耕地，按职工住宅标准，报县政府批准。居民及郊区集体、个人进城经商在规划区内的建房，由城建部门审批，核发许可证方可施工。农村乡镇企业建设用地，审批权限为：征用耕地、园地3亩以上；林地、草地10亩以上；石山、荒山、湖滩等其它土地20亩，由县政府批准。农民建房，鉴于土地少，近几年内一般不准占用耕地，在现有宅基空地内调剂解决；个别特殊情况，占用耕地，由县政府批准。与此同时，为严肃土地法规，县政府根据中共安徽省委下发的《关于加强土地管理禁止侵占集体耕地的通知》规定，从1983～1985年，对县内少数未经合法手续报批，私自占用耕地和越权批准占用耕地的单位，分别予以处理。
